（原标题：上海试水保险房货币化配建机制，绿城“地王”成为尝鲜者？）

21世纪经济报谈记者唐韶葵 上海报谈

2024年8月初，绿城以48.048亿元总价竞得的徐汇区斜土街谈XH128D-07地块（简称“徐滨地块”），单价13.1万元/普通米，刷新上海乃至世界地块楼板价记载，成为新地王。

这宗“地王”表情备受行业脸色的小数在于，销亡了以往上海地盘出让的老例，不再需要配建5%的保险房。自2012年开动，上海就在地盘出让法律诠释中设定了商品房开拓商要配建5%保险房的法律诠释。

绿城“地王”能够摧毁法律诠释的原因在于上海在近期握行保险房货币配建机制。9月5日，上海市房屋经管局（下称“上海房管局”）在其官方公众号发文诠释“保险房货币化配建机制”，自大上海开展保险房货币化配建试点，结合房地产市集供求关系和保险房供需的新变化，统筹市集和保险、增量和存量，探索保险房货币化配建新机制，走出保险房房源筹措新旅途。

其中指出，在上海市关联部门带领下，现在，徐汇区正积极探索徐滨地块实施保险房货币化配建新机制。经上海市关联部门连合审议，将徐滨地块配建的什物形态保险房等额滚动为货币化配建资金，再由徐汇区财政部门安排挑升预算资金，收购徐汇区龙华街谈海波花苑 96 套存量房屋用算作保险房供应。

这意味着，绿城“地王”将成为上海开展保险房货币化配建试点的尝鲜者。跟着这一表情的启动，今后上海各区可把柄需求，探索让更多地块参与保险房货币化配建机制的可能性。

“地王”新玩法

把柄上海房管局的诠释，保险房货币化配建机制，具体是指在新建商品住房表情中按法例比例什物配建的保险房，不错结合表情骨子情况，选拔等额滚动为货币化配建资金，并交由区住房保险平台机构收购各样适配存量商品住房或二手房，定向用于住房保险。

这种模式相对纯真。上海房管局称，货币化配建机制下，各区可把柄表情骨子情况，选拔将新建商品住房表情中按法例比例什物配建的保险房，等额滚动为货币化配建资金，实行阻滞运行、专款专用。区住房保险平台机构再结合区域租出需求，通过收购适配的中小户型存量商品住房或二手房定向用于住房保险，险恶关联保险对象的安堵需求，从而使保险房房源布局愈加合理，供应愈加精确，更好体现职住平衡。

“通过货币化配建机制收购的存量商品住房或二手房，与原什物配建的保险房比拟，在房源总面积、总套数、总价值上不减少、不指责，并更具适配性，更有纯真性。与新配建保险房比拟，该形状能在房源总面积、总套数、总价值不减少不指责的基础上，使保险房房源布局愈加合理，供应愈加精确，同期达到消化存量优化增量。”上海房管局强调。

这次绿城“地王”表情，恰是在这么的布景下所握行的现实。具体的作念法是，徐汇区探索徐滨地块实施保险房货币化配建新机制。经上海市关联部门连合审议，将徐滨地块配建的什物形态保险房等额滚动为货币化配建资金，再由徐汇区财政部门安排挑升预算资金，收购徐汇区龙华街谈海波花苑 96 套存量房屋用算作保险房供应。

这笔资金，绿城偶然也并不需要终点支付。绿城上海区域公司关联东谈主士复兴21世纪经济报谈记者时强调，徐滨地块是通过牌号挂获得，除了地盘款项除外不存在其他终点用度，也莫得保险房设立一说。

这对绿城“地王”表情来说算是利好。业内保守权衡，绿城“地王”打造出来的产物将来售价在17万元/普通米足下。该表情隔邻在售的香港置地“启元”均价17.8万元/普通米。

分析东谈主士指出，在城市中枢性段，高端住宅小区与保险房的搀杂，可能对社区不雅感带来一定的适度。因此，让房地产市集归市集、保险归保险，这是双赢的场面，更是一个积极的信号。

同策参议院参议总监宋红卫分析以为，上海试水保险房货币化配建，一方面保证区域保险房供应量，另一方面，是为高端表情的独处性打造开了一齐口子。

宋红卫续称，上海成为第一个试水保险房货币化配建机制的城市，亦然楼市销售行情倒逼的收尾。将来一朝取消限价，新出让的大部分顺应作念高端表情的地块大约率会接收这种模式。

保险房筹措加速

在去库存承压与土拍热度下落的市集行情下，如何平衡商品房与保险房供给体制的平衡发展，已成为场地政府与房企的新课题。本年以来，中央策略层面也加速鼓动存量房去化与保险房树立两者之间的迷惑互动。

绿城“地王”表情的现实，也不错算作各地加速保险房供应的模仿。

上海交通大学住房与城乡树立参议中心主任陈杰分析称，“保险房的筹措和设立，需要把柄市集的需求进行调度，不错让更多新市民、后生东谈主‘住得风物’。”

陈杰暗意，上海通过探索保险房货币化配建的新机制，一方面达成立异优化保险性租出住房实施形状，除按单个表情配建、按区统筹配建的什物配建模式外，增多货币化的配建旅途，由各区把柄区域租出供需骨子，精确设立资源，增多了策略适用的纯真性；另一方面有助于晋升保险房供给后果和住房保险职责水平。通过收购适配的存量商品住房或二手房，可灵验镌汰保险房轮候周期，加速优化保险房供给，更好地促进职住平衡、供需匹配。在一定经由上，这将加速保险房的筹措，亦然上海现实消化存量优化增量的一次摧毁与立异。

连年来，上海保险性住房的筹措也在加速。收尾2024年7月底，上海已累计树立筹措各样保险性租出住房51.7万套（间）、供应32.3万套（间），辞别为“十四五”计较总盘算推算的86%和81%，在治理新市民、后生东谈主等住房贫寒群体“租得到”问题上取得了赫然奏效。

第三方参议机构数据自大，2024年上半年政府保险房地块交游范围以长三角市集为主流，交游了近1700万普通米，市集份额35.1%。长三角地盘市集的保险类（住宅+买卖）地块交游金额达到了347.1亿元，天然同比下滑44.1%，然而市集份额跳跃62%。

数据自大，2024年上半年，踏进行业名次前哨的大房企拿下保险房配建地块的金额增长是最快的。比如，上海地产集团条约出让金跳跃115亿元，市集份额跳跃20%，其次是浦发集团、长春城投；保利发展、中建三局、三一集团等重心大型企业，也皆加大了对保险房+买卖地块的获得增速。

在这种布景下，绿城徐滨地块的尝鲜，对后续长三角乃至世界地盘出让市集具有一定样本瞻仰。